KNOW-HOW
賃貸管理の「仕組み」
賃貸物件のオーナーがまず理解しておきたいのが賃貸管理の仕組みです。
当然のことですが、賃貸物件に入居者が入らなければ収益は生まれませんし、
入居者に満足してもらわなければ安定的な収益は得られません。
また、そのためには賃貸物件が常に市場で競争力を発揮できる状態になければなりません。
そこでここでは賃貸物件の競争力を発揮していくための手段である
賃貸管理の「仕組み」がどのようになっているのかを解説します。
自ら管理を行う方法
「自主管理」
まず、賃貸管理には、オーナー自らが管理を行う方法があります。
これは「自主管理」と言われ、マンション経営に時間を費やすことができる人にとっては、自ら賃貸管理を行うのも１つの方法です。すべてを自分で行わなくても、部分的に賃貸管理会社に委託する業務を任せることもできます。
管理業務を管理会社に
委託する「管理委託」
これらの業務を管理会社に委託することを「管理委託」といいます。 賃貸管理会社がオーナーに代わって賃貸物件の管理を行うもので、入居者との契約手続きや入金管理、共用部分の保守・清掃などを行います。一部だけを委託する方法、包括的に委託する方法があり、委託する業務内容が多くなればなるほど賃貸管理会社に支払う費用は高額になります。
管理委託の内容「賃貸借代理業務」と「管理業務」
管理委託の内容には、大きく分けて「賃貸借代理業務」と「管理業務」があります。 「賃貸借代理業務」は入居者の入退去に関わる諸手続きを代理で行う業務で、「管理業務」は物件の整備や設備の保守、清掃などを行う業務です。
空室リスクを低減する
「一括借り上げ（サブリース）」
管理業務を賃貸管理会社に委託することによって、オーナーは煩雑で専門知識が必要な諸業務から解放されることになります。
しかし、賃貸経営の煩雑な業務から逃れることはできても、オーナーが逃れることができないのが「空室リスク」の問題です。
そこで賃貸管理会社がオーナーから一括で全戸を借り上げ、入居者に転貸する「一括借り上げ（サブリース）」と言われる方法があります。
ただし、空室リスクは低減できることと引き換えに、オーナーに支払われる賃料は、賃貸管理会社が査定する賃料の80％～90％となる等、一括借り上げ（サブリース）ならではの注意点があります。
「家賃保証」
一括借り上げ（サブリース）は、オーナーにとってはマンション経営全体を賃貸管理会社に任せることができ、空室の有無に関わらず、賃貸管理会社が「家賃保証」をすることによって安定的に一定の賃料を得ることができます。
賃料は賃貸管理会社の査定によること、また賃料は２年毎等、市況や相場変動によって改定されるのが一般的です。また、一定の入居者募集期間を免責期間とする場合もあります。
このように、それぞれのオーナーの事情や考えによって、
賃貸オーナーが採用できる選択肢は様々ですので、
賃貸管理の仕組みをよく理解して、最適な方法を吟味することが重要です。
また賃貸管理会社を選択する際には、
サービスを提供する賃貸管理会社毎にサービス内容や得意分野が異なりますので、
各社の特徴をよく理解することもポイントです。